华徽网消息 （ 杜冉乐 唐洁） 2016年的这个时候,合肥楼市的热度可谓登峰造极,一度登顶全国70城房价涨幅“冠军”。这进一步加剧了房企贴身肉搏的拍地热情,一时间高价地频出。
从国家地理经济来看,原本“弱二线”的合肥却突然成了房地产业的“强二线”,备受外界关注。但去年下半年以来,合肥楼市开始从严调控,政策不断加码,该市房地产市场因此又陷入沉寂。
彼时被卷入这股火热洪流的那些一掷千金拿下高价地的房企们,比如安徽本土唯一上市房企合肥城建,目前就面临着较为严峻的高价地困局。据合肥当地房产机构统计,去年合肥出了近20个高价地,目前已有4个入市,最高备案价达4.8万元/平方米。
《每日经济新闻》记者近来深入合肥楼市调查发现,不少备案价偏高者在当地网签环节却形成了一个“堰塞湖”。像合肥城建去年一共拿了3个高价地,除了楼面价高企,杠杆拿地带来的融资成本也是一项不小的负担,入市定价难,周围竞品开始亏本速售,其能否保本还要打上一个问号。
●三块高价地仍未入市
5月21日星期天早上,记者从合肥火车站附近乘车来到瑶海区长江东路与大众路交叉口,从大众路到王岗路之间的区域是一片待开发的土地,周围人烟稀少,只有零星的几个工人和几辆停靠在工地上的卡车,周围的几家售楼处也较为安静。
去年的此时,合肥楼市被业内称为“红五月”,40家热售楼盘中,楼盘价格变动均为上涨或处于持平状态,其中最高涨幅达2000元/平方米。
楼市持续火热的背后,是砸下高昂成本的开发商。其中合肥当地第一家上市的房地产公司合肥城建在2016年以约61亿元的总价在合肥拿下三块高价地,平均溢价率全部超过了200%。
公开资料显示,2016年4月,合肥城建以1490万元/亩的价格拍得肥西［2016］6号地块,楼面价10159.19元/平方米,总价27.15亿元,溢价率292.11%。
时隔两个月后,合肥城建又以1665万元/亩的价格竞得瑶海区E-1606号地块,楼面价9990.10元/平方米,总价20.19亿元,溢价率261.96%。
不过,合肥城建对抢高价地的冲动并未因为当地从严调控而有所减弱。2016年11月,合肥城建以1625万元/亩的价格竞得蜀山区W1607号地块。总价14.05亿元,溢价率212.3%。其中A地块住宅楼面价11072.73元/平方米,B地块住宅楼面价9744.0元/平方米。
记者实地调查发现,备受关注的合肥城建上述三个高价地项目,目前已经被围挡围了起来,但并未确认项目具体入市时间。合肥城建瑶海区项目地段位于瑶海区半塔路以西、襄水路以北,记者在项目现场并未看到有工人施工,而蜀山区项目尽管已挖好地基,也未见有工人施工。
值得一提的是,合肥城建的肥西项目从拿地到目前为止,已经有超过一年的时间,现在工地正在建售楼处,但巨额的融资成本与当前周围均价直逼拿地楼面价的现状,成为目前合肥成建所面临的现实问题。
●个别竞品亏本抛售
以合肥城建去年拿下的瑶海区项目为例,该地块拟定项目名称为城建琥珀东华府。据悉,瑶海区是合肥市的四大老城区之一,目前在进行旧城改造。
据《每日经济新闻》记者实地调查了解,合肥当地的购房者更倾向于环境较好的滨湖新区,瑶海区的地缘客户主要来自于瑶海区和肥东县两个区域。以前,这两个区域的客户足以消化瑶海楼市的供应,但去年限购以后,肥东县部分居民因没有购房资格而被挡在了瑶海区外面。整体而言,限购使得瑶海失去了肥东的一大批客源。
合肥第一房网络科技有限公司首席合伙人程琛告诉记者,去年瑶海出让的土地地价偏高,目前周围楼盘均价维持在12000元/平方米左右。如果企业要盈利,除非是做改善型的产品,但目前瑶海区整体的市场需求偏刚需,改善型群体较少,这也是高价拿地企业目前的矛盾点。
在琥珀东华府周围,距离最近的在售楼盘为同属安徽本土房企的文一地产旗下“文一锦门学府里”项目。记者查阅资料发现,该项目在合肥市物价局的备案价为12000元/平方米,而此项目拿地楼面价就已经高达10050元/平方米,溢价率264.13%。
文一锦门学府里项目售楼处的一位客户经理宋早杨告诉《每日经济新闻》记者,公司为解决目前资金链紧张的问题,在亏本销售。该项目有包括合富辉煌在内的两家代理公司以及文一自身的销售团队一起进行销售。宋早杨表示,后面该项目还会继续加推新楼盘。
距上述项目不远处,就是一个名为“文一名门名城”的楼盘,该楼盘高层均价为11800元/平方米。
从去年6月拿地到现在已有近1年的时间,城建琥珀东华府临时售楼处一位工作人员告诉记者,他们还未接到有关项目开盘的任何信息。谈到拿地楼面价与周围在售楼盘均价相差不大的问题,合肥城建董秘田峰在接受《每日经济新闻》记者采访时表示确实有一定压力,但仍会致力于打造差异化、有价值、创新型产品。
与合肥城建同在困局中的“难兄难弟”,还包括新城和安徽建设两家。比如,新城控股旗下的新城桃李郡对着城建琥珀东华府,当时其拿地楼面价9001元/平方米,溢价率185.76%,目前处于待售;安徽建设的项目目前还未定名,拿地楼面价为12179.72元/平方米,溢价率286.7%。
●欲走高端解困
目前,合肥城建位于蜀山的高价地案名拟定为琥珀蜀熙府。记者实地探访了解到,该区域内新开的在售楼盘不多,市场上主要以二手房为主,这使得合肥城建在该区域的新房市场具有一定优势。相邻的是幸福金色湖畔、华山堡墅,两个项目高层住宅均价15900元/平方米左右。
在琥珀蜀熙府项目马路对面,有三家二手房中介。其中一位工作人员告诉记者,周围的二手房均价根据面积不同,售价在13000~14000元/平方米。
合肥城建位于肥西的项目拟定案名为肥西琥珀御宾府。今年以来,许多肥西上市新盘售价为10000~11000元/平方米。据程琛介绍,今年2月份开始,肥西的新楼盘平均2周开一次,场面火爆。
记者走访琥珀御宾府所在区域,与之相近的在售项目为华地翡翠蓝湾,售楼高层均价在11000元/平方米左右,已近售罄。附近华南城紫金名都高层均价8500元/平方米,绿地的公寓项目均价在7500~8000元/平方米。
合肥楼市一位不具名人士透露,肥西市场持续火热,现在所售高层余货不多,合肥城建或寻求在这个断档的节点上新项目。
记者走访时注意到,合肥城建肥西项目所在售楼处正在施工。与之相邻的华地翡翠蓝湾也在施工,据其售楼处的工作人员介绍还有两栋高层住宅未进行开盘,具体时间未定。与之相邻的华地紫金府也还有一幢高层和一幢洋房等待开盘。据悉,华地紫金府地块于2015年出让,楼面价仅为2760元/平方米。
显然,合肥城建在肥西10159.19元/平方米的楼面价已和在售楼盘的高层住宅均价持平,从目前的情况来,下半年肥西楼盘备案价上调的可能性并不大,这会让合肥城建面临骑虎难下的局面。田峰表示,公司肥西项目售楼处预计6月中旬对外蓄客,计划在肥西推出如别墅、洋房、跃层等高端改善型居住产品,此产品系为琥珀“府”系列。
●控房价背后:价高者难备案
在合肥城建2016年年报中,记者注意到,合肥市区去年共成交71宗地块,约合853亿元,为近6年以来合肥市区土地出让金额的最高值,平均地价约合1346.07万元/亩,刷新历史最高纪录。其中,在51宗居住类(含商住)地块中,有46宗地块溢价率超过100%;有38宗地块溢价率超过200%;有16宗地块溢价率超过300%;有2宗地块溢价率超过400%。
除了合肥城建的三个高价地之外,今年合肥处于高价地困局中的房企不在少数。据合肥当地地产机构统计,16个高价地目前已经有4个项目入市,不断刷新着合肥房价,最高备案价为48000元/平方米。
2016年6月29日,某大型地产商斥资24.36亿元拿下省府板块BH2016-08、09号地块,2.2万元/平方米的价格成为滨湖区的楼面高价王。项目周围在售的楼盘最高价为佳源巴黎都市,均价为25000元/平方米。距之800多米的蓝山CBD为10500元/平方米,距之1000多米的高速时代城为8500元/平方米。
记者走访新站区时发现,这样悬殊的价格竞争并不鲜见。在新站区大众路以西、浍水路以北的华地紫悦府就属于高价地。去年9月下旬,华地置业、金大地联合体以1520万元/亩竞得,楼面价10364元/平方米,溢价率280%。该项目售楼处一位置业顾问说,目前正在蓄客认筹,预计五月底六月初开盘,给出的放风价是13000~16000元/平方米。
与之紧邻的是蓝光林肯公园,目前正在蓄客验资。该项目售楼处人员告诉记者,具体开盘时间和房价未定,但该项目拿地楼面价仅为7913.86元/平方米。
与华地紫悦府仅一条道路之隔的是碧桂园正荣悦玺,目前正在蓄客验资。其去年10月摘得的楼面价仅为4650元/平方米,溢价率63.2%,总价4.17亿元。该项目售楼处一位置业顾问表示具体开盘时间和房价未定。
以此观之,上述三家房企的楼盘基本上在同一时期内上市,但地价之差达5714元/平方米,后市具体会如何演变仍有待观察。
去年10月合肥楼市实施限购以来,最近6个月当地房价5次下跌1次增长,但涨跌幅度在0.2%之内。从表面上看,该市整体房价被控制在合理范围内,但《每日经济新闻》记者深入调查发现,该市房价的控制与合肥目前的分级网签备案制度有着密切关系。
一位不愿具名的合肥业内资深人士表示,目前合肥房管局会先给低价楼盘进行备案,后给高价楼盘备,低价楼盘多备,高价楼盘少备,造成目前不少高价楼盘的网签备案形成堆积。
合肥部分售楼处的置业顾问也证实了这一观点,比如保利罗兰春天售楼处的客户经理告诉记者,目前客户的网签备案他们也不好说要等多久,以往网签后当天或者第二天就可以备案,现在只能等,长的话两个月也是有可能的
